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Steigende Heizkosten und energetische Sanierungen treiben die Kosten für Eigenheimbesitzer schnell in die Höhe. Gerade ältere Menschen machen sich daher zunehmend Gedanken darüber, wie die Immobilie im Rentenalter bei steigenden Lebenshaltungskosten und teils notwendiger energetischer Maßnahmen weiter bezahlbar bleibt, damit sie in der eigenen Immobilie, in der sie seit vielen Jahren wohnen, bis zum Lebensende bleiben können. Auf der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten werden sie schnell fündig bei Teilkaufanbietern, welche einfache und schnelle Lösungen suggerieren.
Eine energetische Sanierung des Wohneigentums ist teilweise gesetzlich vorgeschrieben oder wird aufgrund steigender Heizkosten unumgänglich. Wenn es für die Sanierung nicht genügend Rücklagen gibt, kommt meist eine Finanzierung in Frage. Wer sein Geld jedoch als Altersvorsorge in Wohneigentum gesteckt hat, steht mit Renteneintritt oft vor der unüberwindbaren Hürde, dass grundsätzlich steigende monatliche Kosten einem gesunkenen Einkommen entgegenstehen. Das erschwert oft die Inanspruchnahme klassischer Darlehen für notwendige Investitionen.
Ein falsches Gefühl von Sicherheit
Vertragsmodalitäten von Teilkaufanbietern, nach denen Immobilieneigentümer weiterhin mindestens 50 Prozent der Immobilie gehört, vermitteln vermeintliche Sicherheit. Sie partizipieren an einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie, erhalten ein lebenslanges Wohn- bzw. Nießbrauchrecht und können später auch die Immobilie zurückkaufen.
Tatsächlich handelt es sich hierbei um sehr komplexe, intransparente Verträge, welche erhebliche Nachteile zu Lasten der Eigentümer mitbringen. Dazu gehören beispielsweise hohe monatliche Nutzungsentgelte auf den verkauften Teil der Immobilie, laufende Instandhaltungskosten sowie hohe Kosten am Ende der Laufzeit für den Verkauf des verbliebenen Immobilienanteils. Das Risiko eines zu geringen Erlöses beim späteren Verkauf liegt ausschließlich bei den Eigentümern, während der Teilkäufer in der Regel einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent erhält. Wird keine Wertsteigerung erreicht oder sinkt der Wert der Immobilie, müssen die Verbraucherinnen und Verbraucher die Differenz an den Käufer zahlen.
Rechtliche Grauzone
„Es gibt bislang weder eine Aufsicht, noch ist der Markt für Teilverkäufe reguliert“, stellt Gudrun Römhild, Leitende Beraterin der Verbraucherzentrale Hessen in Frankfurt fest.
Werbung und Wirklichkeit klaffen nach ihrer Erfahrung beträchtlich auseinander, gerade im Hinblick auf den Ablauf des späteren Gesamtverkaufs und den Preis, der dabei erzielt werden kann. Zudem kann schon ein Zahlungsverzug beim Nutzungsentgelt dazu führen, dass Verbraucher die Immobilie vorzeitig verkaufen und räumen müssen. Aber auch die Insolvenz des Teilkäufers kann zum Problem werden: Wenn Verbraucher den verkauften Anteil im Insolvenzfall nicht zurückkaufen können, droht ihnen möglicherweise die Zwangsversteigerung.
„Wir brauchen klare gesetzlichen Regelungen, die Verbraucher vor Benachteiligung schützen, besonders im Hinblick auf die Kosten. Die Verträge sind oft schwer nachzuvollziehen und häufig zugunsten des Teilkäufers ausgestaltet“, so Römhild.
Zu diesen Schlüssen kommen auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen, der im März 2025 ein Rechtsgutachten zum Teilverkauf anfertigen ließ.
Immer Alternativen prüfen
„Menschen, die einen Teilverkauf erwägen, raten wir in jedem Fall, Alternativen in Betracht zu ziehen“, betont Römhild. Aus ihrer Beratungserfahrung weiß sie, dass eine Darlehensaufnahme im Alter eine besondere Herausforderung darstellt. Daher müssten Vor- und Nachteile unterschiedlicher Modelle gründlich gegeneinander abgewogen werden. Neben der Variante des Teilverkaufes gibt es die Leibrente – den Verkauf der eigenen Immobilie gegen die Zahlung einer lebenslangen Rente. Andere Modelle sind beispielsweise der Verkauf mit Rückmietung (Sale & Lease Back) oder der Immobilienkredit für Seniorinnen und Senioren, wobei es sich um eine Kreditaufnahme ohne Tilgung handelt. „Welche Variante auch immer in Frage kommt, es sollten stets mehrere Angebote unterschiedlicher Anbieter miteinander verglichen und unabhängige Beratung eingeholt werden. Auch kann es sinnvoll sein, vor einer Entscheidung die Familie auf der Suche nach einer kostengünstigen Lösung in die Überlegungen einzubeziehen“, empfiehlt Römhild.
Weitere Informationen
Ausführliche und anbieterunabhängige Informationen hat die Verbraucherzentrale Hessen auf ihrer Website zusammengestellt: verbraucherzentrale-hessen.de/immobilienrente. Hier können sich Interessierte gezielt einen Gesamtüberblick über die Unterschiede der Modelle verschaffen.
